1. Definir el objetivo estratégico de la compra
- Vivienda propia
- Inversión para renta
- Protección patrimonial
- Diversificación de portafolio
El objetivo determina el tipo de inmueble, el ticket de inversión y la zona óptima.
2. Análisis de la zona urbana
Variables de alto peso en valorización:
- Movilidad y acceso a transporte público
- Oferta de comercio y servicios
- Dinámica del barrio: seguridad, densidad, gentrificación
- Proyectos urbanísticos futuros
3. Evaluación del edificio y la propiedad horizontal
Revisar:
- Estado de fachadas, cubiertas y zonas comunes
- Informe de asambleas y estados financieros de la PH
- Reglamentos y cuotas extraordinarias abiertas
- Índice de ocupación y comportamiento de morosidad
4. Análisis técnico del apartamento
Checklist clave:
- Ventilación y orientación
- Estado eléctrico e hidráulico
- Aislamiento acústico
- Parqueadero y depósitos
- Área real vs. área registrada
5. Validación jurídica
Documentos obligatorios:
- Certificado de tradición y libertad
- Paz y salvo de administración
- Avalúo comercial (si aplica financiación)
- Escrituras y antecedentes
6. Costos asociados a la compra
- Impuesto de registro
- Derechos notariales
- Avalúo bancario
- Estudio de títulos
- Gastos de escrituración (aprox. 1.5% a 2.5% del valor)
7. Buenas prácticas para optimizar la compra
- Negociar con base en comparables del sector
- Confirmar planes parciales, obras públicas y usos permitidos
- Analizar proyección de arriendo para validar ROI
- No comprar sin revisar minutas y estados financieros de la PH